Programma straordinario di edilizia pubblica e sociale
Il Programma straordinario nazionale di recupero e di manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e di edilizia sociale, di cui all’articolo 2 del decreto-legge 66/2026, si pone come scopo “l'ampliamento dell'offerta abitativa a canone sostenibile” attraverso “il recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.
Con il termine “edilizia residenziale pubblica” (ERP) s’intende:
l'edilizia agevolata: gli alloggi sono costruiti da soggetti privati (tra cui le cooperative edilizie), a seguito di una convenzione stipulata con il comune;
l'edilizia convenzionata: gli alloggi sono costruiti da privati con un contributo statale;
l'edilizia sovvenzionata: gli alloggi risultano costruiti direttamente da enti pubblici o per loro conto.
Con il trasferimento di competenze (legge 382/1975, D.P.R. 616/1977, D.Lgs. 112/1998), le Regioni hanno assunto un ruolo centrale nella gestione e nell'attuazione delle politiche di ERP sul proprio territorio, definendo criteri di assegnazione degli alloggi, livelli dei canoni di locazione, modalità di organizzazione e funzionamento degli enti regionali preposti (ATER, ACER) e programmi di intervento specifici.
L'Edilizia residenziale sociale, o social housing (ERS) si pone quale complemento all'ERP, in quanto è volta a sviluppare un'offerta di alloggi sociali a prezzi accessibili per i cittadini con reddito medio-basso che non possono pagare un affitto o un mutuo ma non possono nemmeno accedere a un alloggio popolare. Il social housing si colloca pertanto in una posizione intermedia tra l'edilizia residenziale pubblica tradizionale e il mercato libero, mirando a rispondere alle esigenze di una fascia di popolazione che non rientra nei criteri per l'accesso all'ERP ma che non dispone di risorse sufficienti per affrontare i costi del mercato privato.
Gli interventi di social housing comprendono diverse tipologie contrattuali, tra cui la locazione permanente a canone calmierato (spesso con contratti di durata pari a 4+4 anni e canoni che non superano il 30% del reddito), l'affitto con patto di futura vendita (rent-to-buy) e l'acquisto con canoni convenzionati. Tali interventi possono riguardare la realizzazione di nuovi complessi residenziali, il recupero e la riqualificazione di immobili esistenti (anche attraverso interventi di rigenerazione urbana), e la creazione di residenze temporanee o specifiche (come student housing o strutture socio-sanitarie per anziani).
Per la realizzazione del Programma straordinario, ai sensi dell’articolo 2 del decreto legge 66/2026, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è autorizzato alla erogazione di contributi a favore degli enti territoriali titolari di funzioni in materia di edilizia pubblica o a favore degli enti dai medesimi costituiti o partecipati aventi come scopo l'acquisizione, la costruzione, la gestione e la cessione di beni destinati all'edilizia residenziale pubblica e sociale, comunque denominati, compresi gli ex Istituti autonomi case popolari, attraverso la stipulazione di apposita convenzione con l'Agenzia nazionale per l'attrazione degli investimenti e lo sviluppo d'impresa S.p.A. (INVITALIA S.p.A.). Gli enti come sopra descritti sono i “soggetti attuatori” del Programma, mentre Invitalia è il “soggetto gestore”.
La convenzione
La convenzione tra i soggetti attuatori e Invitalia:
disciplina le modalità di gestione delle risorse stanziate per la realizzazione del Programma straordinario,
definisce i criteri e le modalità di selezione, da parte del soggetto gestore, mediante uno o più avvisi pubblici delle offerte presentate dai soggetti attuatori, al fine di promuovere la presentazione di proposte di manutenzione straordinaria delle unità immobiliari destinate all'edilizia residenziale pubblica e di recupero degli immobili destinati all'edilizia sociale che presentano più idonee condizioni di sostenibilità economica anche attraverso il ricorso a operazioni economiche di partenariato pubblico-privato.
Al fine di consentire l'immediato avvio degli interventi di manutenzione straordinaria delle unità immobiliari destinate all'edilizia residenziale, gli avvisi possono prevedere la realizzazione delle proposte presentate dai soggetti attuatori anche per fasi successive, in lotti funzionali, nei limiti delle risorse disponibili. I predetti avvisi considerano ammissibili le offerte che, relativamente alla componente di edilizia sociale:
a) prevedono la realizzazione di interventi volti a soddisfare i fabbisogni abitativi attraverso una riduzione del canone calmierato applicabile a livello territoriale, quantificata nell'offerta presentata dal soggetto attuatore;
b) promuovono la realizzazione degli interventi mediante il recupero e la riconversione degli immobili individuati;
c) promuovono l'inserimento degli interventi di cui alla lettera a) nell'ambito di programmi di contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, comunque denominati, definiti nel rispetto della normativa e della pianificazione territoriale di settore.
Gli interventi per la realizzazione del Programma straordinario garantiscono il rispetto dei principi e delle regole tecniche sulla progettazione universale, per assicurare, su base di uguaglianza con gli altri, l'accessibilità, l'autonomia, la sicurezza nonché la fruibilità da parte delle persone con disabilità, nel rispetto dei principi sanciti dagli articoli 2 e 9 della Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità, ratificata ai sensi della legge 3 marzo 2009, n. 18.