Edilizia residenziale sociale da destinare a locazione di lunga durata con facoltà di riscatto predefinita (Rent to buy)
Al fine di fornire una risposta ai fabbisogni sociali dei giovani, delle giovani coppie e dei genitori separati, viene previsto, nell’articolo 6 del decreto-legge 66/2026, che le risorse relative ai progetti di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio pubblico esistente, ivi compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione, senza consumo di suolo, ovvero di acquisto e trasformazione immobiliare di edifici o complessi di edifici di proprietà unitaria composti da almeno 25 unità immobiliari, possono essere destinate a progetti di edilizia sociale, per la concessione dell'abitazione principale degli assegnatari in locazione di lunga durata, con facoltà di riscatto progressiva, secondo scadenze predefinite.
Il comma 2 dell’articolo 6 del decreto-legge 66/2026 chiama in causa l’ente territoriale. È, infatti, previsto che le unità immobiliari sono assoggettate ad apposito atto d'obbligo da trascriversi a favore del comune in cui gli edifici sono ubicati, recante l'impegno a mantenerne la destinazione a locazione di lunga durata in base alle convenzioni sottoscritte con il comune di competenza. Le predette convenzioni definiscono, in particolare, i vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione in caso di vendita delle unità immobiliari da parte dell'originario locatario all'esito del riscatto.
L’assoggettamento delle unità immobiliari a un atto d’obbligo, da trascrivere a favore del Comune territorialmente competente, nonché la stipula di apposite convenzioni volte a disciplinare la destinazione a locazione di lunga durata e i vincoli sul prezzo di cessione in caso di riscatto, sono atti che hanno carattere meramente regolatorio e procedimentale e rientrano nell’ordinaria attività amministrativa dei comuni. Le relative attività – si legge nella Relazione tecnica allegata al provvedimento - sono svolte utilizzando le risorse umane, strumentali e finanziarie già disponibili a legislazione vigente e non determinano nuovi o maggiori oneri a carico dei bilanci degli enti territoriali.
Si stabilisce inoltre che gli immobili oggetto degli interventi debbano rispondere a standard di elevata sostenibilità ambientale ed efficienza energetica e tecnologica, che la norma non comporta effetti finanziari, in quanto si inserisce nel quadro degli standard qualitativi già previsti dalla normativa vigente in materia di edilizia pubblica e di efficientamento energetico e ambientale, cui le amministrazioni si conformano nell’ambito delle risorse già destinate agli interventi edilizi.
Il Rent to Buy (affitto con riscatto) è una tipologia contrattuale introdotta dall’art. 23 del D.L. 133/2014 (denominato “Sblocca Italia”). Tecnicamente è definito come un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” e prevede la fusione tra un contratto simile alla locazione e un preliminare di vendita. In pratica, il proprietario consegna l’immobile al conduttore, che paga un canone periodico diviso in due quote: una per il godimento e una come acconto prezzo. Il conduttore ha il diritto (non l’obbligo, salvo patti contrari) di acquistare il bene entro un termine stabilito (massimo 10 anni), scomputando dal prezzo gli acconti versati. Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e trascritto nei Registri Immobiliari per tutelare il conduttore da pignoramenti o vendite a terzi. Se il conduttore non paga almeno 1/20 dei canoni totali il proprietario riprende l’immobile e trattiene i canoni di godimento e gli acconti.