Il Piano casa (DL 66/2026 convertito con modificazioni dalla legge 116/2026)

Il Piano casa - contenuto nel decreto-legge 66/2026 convertito con modifiche dalla legge 116/2026 - si struttura attraverso un “Programma straordinario di edilizia pubblica e sociale” (articolo 2), prevede l’istituzione dello strumento finanziario «Fondo housing coesione» (articolo 7), il riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica esistenti (articolo 5); i contratti di locazione con facoltà di riscatto “Rent to buy” (articolo 6) e “Programmi infrastrutturali di edilizia integrata” (articolo 9);

Per quanto riguarda la governance disegnata dal nuovo Piano casa, nel decreto è centrale la figura del commissario straordinario, affiancato da una cabina di monitoraggio, con il supporto delle amministrazioni centrali ed enti locali (articolo 3).

La dotazione finanziaria del Piano casa si avvale in parte dei fondi già stanziati per il Piano casa Italia, del Fondo sociale per il clima, del Fondo di garanzia e del Fondo prima casa delle famiglie con soggetti con disabilità gravi e del nuovo strumento finanziario denominato “Housing coesione” (articoli 2, 4, 4bis e 7).

Per l'attuazione del Programma straordinario è autorizzata la spesa complessiva di 970 milioni di euro: 116 milioni di euro per l'anno 2026, 216 milioni di euro per l'anno 2027, 228 milioni di euro per l'anno 2028, 180 milioni di euro per l'anno 2029 e 230 milioni di euro per l'anno 2030. Ai relativi oneri si provvede:

a) quanto a 116 milioni di euro per l'anno 2026, 166 milioni di euro per l'anno 2027, 178 milioni di euro per l'anno 2028, 180 milioni di euro per l'anno 2029 e 230 milioni di euro per l'anno 2030, mediante corrispondente riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 1, comma 403, primo periodo, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025).

b) quanto a 50 milioni di euro per ciascuno degli anni 2027 e 2028, mediante corrispondente riduzione dell'autorizzazione di spesa di cui all'articolo 1, comma 284, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024).

Il totale di tali risorse viene integralmente utilizzato per la copertura del Programma straordinario contenuto nell’articolo 2 del Piano casa.

Inoltre, è prevista una quota, pari al 50 per cento, delle risorse destinate al sostegno di famiglie vulnerabili per la componente dell'edilizia residenziale pubblica provenienti dal Fondo sociale per il clima (Regolamento UE 2023/955).

Infine, può essere disposto con decreto il conferimento di una quota delle risorse per la rigenerazione urbana (articolo 1, commi 42 e 43 legge n. 160/2019), nel limite di spesa di 500 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2027 al 2030 e di 700 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2031 al 2034. Queste risorse sono oggetto di gestione separata e sono assegnate mediante uno o più avvisi, riservati ai comuni per la realizzazione dei progetti riguardanti la rigenerazione urbana. 

Fondo di garanzia
Al fine di sostenere i conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica in condizione di morosità incolpevole, con l’articolo 4 del decreto legge 66/2026, è istituito un Fondo di garanzia con una dotazione iniziale pari a 22 milioni di euro per l'anno 2026 e 2 milioni di euro per l'anno 2027, destinato alla copertura del rischio di morosità incolpevole e del deposito cauzionale connessi ai contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica nel caso di sopravvenuta impossibilità del conduttore di adempiere alle obbligazioni contrattuali di pagamento per cause non imputabili alla sua volontà, e alimentato con quota parte dei canoni di locazione versati dai conduttori degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

Per la dotazione iniziale del Fondo di garanzia, pari a 22 milioni di euro per l'anno 2026 e a 2 milioni di euro per l'anno 2027, si provvede mediante corrispondente riduzione del Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli di cui all'articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124.

Successivamente, con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sono definiti l'entità della quota del canone di locazione destinato ad alimentare il Fondo di garanzia, i criteri e le condizioni di accesso al medesimo Fondo, le modalità di erogazione e di surrogazione, le procedure di verifica del rispetto del limite di spesa e ogni altra disposizione attuativa.

Priorità all'accesso al Fondo prima casa delle famiglie con soggetti con disabilità grave (legge n. 147/2013)
L’articolo 4-bis, introdotto nel corso dell’esame presso la Camera dei deputati, include tra le categorie prioritarie esclusivamente ammesse all’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa: le persone con disabilità permanente e il componente di un nucleo familiare in cui conviva da almeno 2 anni un familiare, che sia figlio o figlia ovvero fratello o sorella del richiedente, con disabilità permanente. Per tali soggetti la garanzia del Fondo è rilasciata nella misura del 50 per cento della quota capitale sui finanziamenti erogati. ovvero nella misura dell’80 per cento della quota capitale nel caso in cui i soggetti richiedenti abbiano un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Le risorse del Fondo sono incrementate di 6 milioni di euro per l’anno 2026 e di 8 milioni di euro per l’anno 2027.

Sono comprese tra le categorie prioritarie esclusivamente ammesse all'accesso al Fondo di garanzia:

a) le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

b) i componenti di un nucleo familiare al quale appartenga da almeno due anni un familiare convivente, che sia figlio o figlia ovvero fratello o sorella del richiedente, con disabilità permanente accertata ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104.

Il Fondo di garanzia per la prima casa (“Fondo prima casa”) è stato istituito dall’articolo 1, comma 48, lettera c) della legge di stabilità per il 2014 (legge 27 dicembre 2013, n. 147) nell’ambito di un riordino generale del sistema delle garanzie per l’accesso al credito delle famiglie e delle imprese e in sostituzione del Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa. Il Fondo prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui, dell’importo massimo di 250 mila euro, per l’acquisto - ovvero per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell’efficienza energetica - di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario. Con decreto ministeriale 31 luglio 2014, pubblicato nella G.U. n. 226 del 29 settembre 2014 sono state emanate le norme di attuazione della disciplina ed è stata individuata Consap quale soggetto gestore del Fondo.

Studenti fuori sede: incremento del fondo finalizzato a corrispondere un contributo per le spese di locazione abitativa
L’articolo 4-ter, introdotto durante l’esame presso la Camera dei deputati dispone un rifinanziamento del Fondo per gli alloggi degli studenti universitari fuori sede, istituito dall’articolo 1, comma 526, della legge di bilancio per il 2021 (legge 30 dicembre 2020, n. 178), per un ammontare di 8,5 milioni di euro per l’anno 2026.